Pobierz opinię

„Doradztwo Podatkowe”
Doradcy podatkowi: Stanisław Celek, Marcin Rymaszewski, Lucyna Rymaszewska
Spółka partnerska
ul. Łukasiewicza 8a, 35-604 Rzeszów, tel. /fax 17-857-55-95, kancelaria@celek.pl

Opinia prawno – podatkowa

Niniejsza opinia została sporządzona na zlecenie Home Leasing przez Doradcę podatkowego Stanisława Celka nr wpisu 01978.

Przedmiotem i celem niniejszego opracowania jest przekazanie podstawowych informacji dotyczących leasingu nieruchomości i kwestii z tym związanych.

 

  1. DEFINICJA LEASINGU NA POTRZEBY PODATKÓW DOCHODOWYCH

    Leasing jest umową specyficzną, bowiem łączy w sobie cechy dwóch innych umów, tj. umowy najmu (dzierżawy) oraz elementy umowy kredytu. Główną zaletą leasingu, niezależnie od jego rodzaju (finansowy czy operacyjny), jest elastyczny charakter tej umowy w zależności od możliwości finansowych korzystającego. Umowa leasingu charakteryzuje się tym, że podmiot nie uzyskuje w czasie trwania umowy własności przedmiotu, a jedynie prawo używania przedmiotu. Celem zaś jest zapewnienie finansowania danej inwestycji czyli zapewnienie możliwości korzystania z danego składnika majątkowego, a po zakończeniu trwania umowy możliwości jego nabycia. Umowa leasingu jest umową zawieraną na czas określony, który to strony ustalają między sobą. Wyjątek stanowi jedynie umowa leasingu operacyjnego, gdzie prawo podatkowe wskazuje minimalny okres, na jaki taką umowę należy zawrzeć, aby uznać ją za umowę leasingu operacyjnego. Zgodnie z ustawową definicją dla celów prawa podatkowego przez umowę leasingu rozumie się umowę nazwaną w kodeksie cywilnym, a także każdą inną umowę, na mocy której jedna ze stron, zwana dalej "finansującym", oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków na warunkach określonych w ustawie drugiej stronie, zwanej dalej "korzystającym", podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów (art. 17a pkt 1 ustawy CIT i art. 23a pkt 1 ustawy PIT). Jest to zatem szersza definicja aniżeli wynikałoby to z kodeksu cywilnego i art. 709¹ KC.

    Szeroka definicja podatkowej umowy leasingu pozwala na oddanie korzystającemu w zasadzie wszelkie składniki majątkowe, które mogą być zakwalifikowane jako środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne.

    Prawo podatkowe wyróżnia dwa rodzaje leasingu, tj. finansowy oraz operacyjny. Różnica pomiędzy nimi polega na celu umowy i różnych rozwiązań podatkowych. Podstawową cechą determinującą podział umów na leasing operacyjny i finansowy jest kwestia dokonywania odpisów amortyzacyjnych. W uproszczeniu można powiedzieć, że gdy tych odpisów dokonuje finansujący to mamy do czynienia z leasingiem operacyjnym, a gdy uprawniony do takich odpisów jest korzystający wówczas to leasing finansowy. Ważne jest by umowa jasno wskazywała, która strona jest uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Prawo to ma bezpośredni wpływ na wysokość kosztów podatkowych stron umowy leasingu. Leasing operacyjny prowadzi do zwiększenia bieżących kosztów uzyskania przychodów, a przez to i zmniejszenia podstawy opodatkowania o koszty rat. Natomiast przy leasingu finansowym korzystający może jedynie dokonywać stałych odpisów amortyzacyjnych w wysokości wynikającej z przepisów podatkowych. Zatem oba rodzaje leasingu dają korzyści podatkowe, z tą jednak różnicą, że leasing operacyjny te korzyści daje w krótszym czasie.

    Co do zasady transakcje leasingowe podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. W zależności od rodzaju leasingu opodatkowaniu może podlegać wysokość poszczególnych rat leasingowych (leasing operacyjny) bądź cała kwota wynikająca z umowy (leasing finansowy). W przypadku leasingu operacyjnego do kosztów uzyskania przychodu zalicza się raty leasingowe netto oraz opłatę wstępną. Ponadto inne wydatki, które nierozerwalnie związane są z użytkowaniem przedmiotu umowy, można rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu. W przypadku leasingu finansowego dokonuje się stałych odpisów amortyzacyjnych (korzyść podatkowa rozłożona w czasie).

    W wyniku zmian wprowadzonych z dniem 1.07.2011 r. do przepisów ustaw o podatkach dochodowych w oparciu o tzw. I ustawę deregulacyjną, możliwy stał się tzw. leasing konsumencki.

  2. WYKORZYSTANIE MIESZKANIA NA CELE FIRMOWE

    Przedsiębiorcy prowadzący działalność w mieszkaniu oszczędzają, ponieważ nie muszą ponosić kosztów dojazdów do biura, ani jego wynajmu. Ponoszą jednak koszty związane z eksploatacją lokalu, np. media, telefon. Koszty te mogą stanowić koszt uzyskania przychodów z działalności gospodarczej (proporcjonalnie gdy mieszkanie wykorzystywane do celów mieszkaniowych i działalności). Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu wiąże się także z koniecznością właściwego wyposażenia mieszkania, szczególnie w meble biurowe. Urzędy skarbowe uznają, że wydatek taki może stanowić koszt uzyskania przychodów przedsiębiorcy. Podobnie będzie w przypadku zakupu wyposażenia pokoju – regałów na książki i segregatorów, stolika dla gości, foteli, kupna drzwi, lampki i biurka – mogą one stanowić koszty podatkowe. Należy jednak pamiętać, że jeżeli wartość początkowa mebli jest wyższa niż 3.500 zł, to koszty uzyskania przychodów stanowią odpisy amortyzacyjne.

    Do kosztów działalności zaliczyć można również wydatki na remont lub modernizację pokoju, który przystosowujemy do celów firmy. W przypadku wykorzystywania jednego pokoju w lokalu mieszkalnym, kosztami uzyskania przychodów mogą być tylko te wydatki, które poniesiono w związku remontem takiego pokoju, a nie całego mieszkania.

    Ponadto kosztami uzyskania przychodów mogą być racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Prace remontowe w mieszkaniu przeznaczonym na prowadzenie firmy rozlicza się w kosztach w całości; w przypadku prowadzenia prac modernizacyjnych – granicą jest wartość 3500 zł – jej przekroczenie powoduje, że zwiększona zostaje wartość początkowa środka trwałego i podwyższona może być wartość dokonywanych odpisów amortyzacyjnych (według organów jest bardzo cienka granica między remontem a modernizacją – zawsze warto wystąpić o interpretację indywidualną). Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego lub wartości niematerialnych i prawnych do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny być zaliczone do kosztów nabycia środka trwałego, które zwiększają wartość początkową.

    Tę wyodrębnioną, "firmową" część mieszkania lub całe mieszkanie wykorzystywane na potrzeby działalności (np. w przypadku zawodów wykonywanych zdalnie jak prowadzenie sklepów internetowych, praca informatyka, grafika, usługi doradcze itp.) można ująć w ewidencji środków trwałych. Wówczas do kosztów prowadzonej działalności można zaliczyć amortyzację lokalu.

    Po wpisaniu mieszkania do ewidencji firmy i niezależnie od typu lokalu jakim dysponujemy, zawsze trzeba określić jego wartość początkową (najczęściej na podstawie kosztu wytworzenia lub ceny nabycia mieszkania lub domu. Cenę zakupu powiększamy wówczas o wszelkie koszty dodatkowe związane z zakupem, tj. koszty notarialne, prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych, koszty wykończenia lokalu, itp.).

    Należy również pamiętać, że aby wrzucać koszty typu prąd, czynsz itp. należy płacić wyższy podatek od nieruchomości. Należy to zgłosić do właściwej komórki w urzędzie miasta/gminy, gdzie należy określić metraż wykorzystywany pod działalność gospodarczą. Ten podatek również stanowi koszt uzyskania przychodu. Płatność jest rozbita w tym przypadku na 4 raty. Wówczas w miesiącu, w którym rata została opłacona, jej wysokość zaliczamy do kosztów uzyskania przychodu.

  3. UMOWA LEASINGU OPERACYJNEGO I JEJ SKUTKI

    1. Warunki uznania umowy za umowę leasingu operacyjnego

      Na gruncie ustaw o podatkach dochodowych przewidziane zostały kryteria, które różnicują skutki umów leasingu w zależności od kształtu samej umowy leasingu. Podział na umowy leasingu operacyjnego i finansowego wynika z kształtu tych umów i skutków, jakie wywołują – w przepisach podatkowych nie pojawiają się natomiast sformułowania takie jak leasing operacyjny czy finansowy. Podział ten determinuje prawo dokonywania odpisów amortyzacyjnych, które przysługuje albo finansującemu (operacyjny) albo korzystającemu (finansowy).

      Przepisy podatkowe wskazują pewne parametry, które są charakterystyczne dla umów leasingu operacyjnego i finansowego. W obu przypadkach umowa jest zawierana na czas określony, a suma opłat wynikająca z umowy wynosi co najmniej równowartość wartości początkowej. Różnica polega na tym, że aby uznać umowę za leasing operacyjny to okres, na jaki została zawarta musi stanowić jest co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji. Prawo podatkowe zatem określiło warunek w postaci minimalnego czasu trwania takiej umowy.

      Korzystnym aspektem podatkowym leasingu operacyjnego w zakresie VAT jest sposób rozliczania tego podatku. Podatek VAT jest naliczany od poszczególnych rat leasingowych, co powoduje, iż jest rozliczany przez okres trwania umowy, a nie, jak w przypadku leasingu finansowego, jednorazowo, w chwili zapłaty pierwszej raty. Podstawę opodatkowania stanowi tutaj wartość netto raty leasingowej, do której stosuje się obecnie stawkę 23%. Korzystający zatem pomniejszy podatek należny za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy u finansującego.

      W przypadku leasingu operacyjnego do kosztów uzyskania przychodu zalicza się raty leasingowe netto oraz opłatę wstępną. Ponadto inne wydatki, które nierozerwalnie związane są z użytkowaniem przedmiotu umowy, można rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

    2. Umowa leasingu operacyjnego zawarta z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą

      Umowa kwalifikowana na gruncie ustaw o podatkach dochodowych jako umowa leasingu operacyjnego, zawarta z przedsiębiorcą, musi spełniać następujące wymagania:

      • jeżeli przedmiotem umowy są podlegające amortyzacji rzeczy ruchome, umowa musi być zawarta na czas oznaczony, wynoszący co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji,
      • jeśli przedmiotem umowy są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości, umowa ta musi być zawarta na czas oznaczony, wynoszący co najmniej 5 lat,
      • suma ustalonych w umowie opłat, pomniejszona o należny podatek VAT, odpowiadać musi co najmniej wartości początkowej środków trwałych. Natomiast, w przypadku, gdy przedmiotem umowy leasingu jest środek trwały lub wartość niematerialna i prawna, które uprzednio były już przedmiotem takiej umowy, suma ustalonych w nowej umowie powinna odpowiadać co najmniej wartości rynkowej przedmiotu umowy z dnia zawarcia tejże nowej umowy leasingu.

      Jeśli umowa leasingu spełnia powyższe warunki, to opłaty wynikające z umowy leasingu ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy stanowią odpowiednio:

      • przychód po stronie finansującego, który dokonuje również odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego,
      • koszt uzyskania przychodów po stronie korzystającego.

      Jeśli okres, na który została zawarta umowa leasingu, nie spełnia określonych wymogów, umowa taka nie będzie umową leasingu do celów podatkowych (mimo, że może być taką umową na przykład na potrzeby prawa cywilnego).

      Jeśli chodzi o sumę opłat netto ustalonych w umowie leasingu, to musi ona odpowiadać co najmniej wartości początkowej przedmiotu umowy. Na potrzeby rozstrzygnięcia czy umowa jest, czy też nie umową leasingu na gruncie podatkowym, do sumy tych opłat dolicza się cenę wykupu, po której korzystający ma prawo nabyć środek trwały po zakończeniu umowy. W przypadku oddania przez finansującego w ponowny leasing środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, które uprzednio były już przedmiotem umowy leasingu, nowa umowa leasingu winna przewidywać spłatę co najmniej wartości rynkowej przedmiotu umowy z dnia zawarcia tejże nowej umowy leasingu. Fakt ten pozostaje natomiast całkowicie bez wpływu na zasady amortyzacji przedmiotu umowy po stronie finansującego - odpisów amortyzacyjnych dokonuje on nadal od wartości początkowej opartej o historyczną cenę nabycia środka trwałego. Raty leasingowe natomiast stanowią dla korzystającego koszt podatkowy.

    3. Sprzedaż przedmiotu umowy po zakończeniu umowy leasingu operacyjnego

      Co do zasady podatnik dokonujący sprzedaży czy to rzeczy czy praw majątkowych ma obowiązek ustalić przychód z tego tytułu w oparciu o ceny rynkowe. Jednak dla transakcji leasingowych ustawodawca przewidział odmienne szczególne zasady, bowiem po spełnieniu określonych warunków finansujący może ustalić wysokość ceny sprzedaży nawet znacznie odbiegająca od warunków rynkowych. Uregulowanie to stanowi niewątpliwą korzyść wynikającą ze stosowania umowy leasingu.

      W leasingu operacyjnym cena ta nie może być jednak niższa od tak zwanej hipotetycznej wartości netto środka trwałego, którą jest wartość początkowa środka trwałego pomniejszona o odpisy amortyzacyjne – kwestia ta dotyczy finansującego, który powinien dołożyć należytej staranności w celu ustalenia ceny sprzedaży na właściwym poziomie. W zasadzie całe ryzyko związane z wykupem przedmiotu leasingu spada na finansującego, gdyż to umowa leasingu określa cenę wykupu, po jakiej korzystający może kupić przedmiot leasingu po zakończeniu umowy.

      Natomiast w leasingu finansowym strony mogą dowolnie określić cenę sprzedaży po upływie podstawowego okresu umowy leasingu finansowego.

    4. Oddanie środka trwałego do dalszego używania po zakończeniu umowy leasingu operacyjnego zawartej z przedsiębiorcą

      Po zakończeniu okresu, na który umowa leasingu została zawarta, w zależności od postanowień umowy pomiędzy finansującym a korzystającym, strony mogą zdecydować o oddaniu środka trwałego do dalszego używania. Tym samym, jeśli korzystający nie zdecyduje się nabyć środka trwałego, a nadal chce z niego korzystać, finansujący może oddać mu ten środek trwały do dalszego używania.

      Biorąc pod uwagę, że w trakcie trwania umowy leasingu doszło do spłaty prawie całkowitej wartości początkowej środka trwałego, należałoby oczekiwać, że w cenie, po której dotychczasowy korzystający będzie nadal korzystał ze środka trwałego, zostanie to uwzględnione. Cena ta powinna być niższa od cen najmu czy dzierżawy identycznych środków trwałych. Pomimo pewnego niedopowiedzenia w tym zakresie w przepisach podatkowych należy uznać, że ustalenie w takim przypadku ceny usługi na poziomie odbiegającym nawet w istotny sposób od poziomu rynkowego nie powoduje niekorzystnych skutków podatkowych ani po stronie finansującego, ani korzystającego. Opłaty za używanie stanowią oczywiście dla korzystającego koszt, a u finansującego przychód.

    5. Leasing operacyjny mieszkania

      Największą zaletą jest to, że z leasingu można skorzystać nawet wówczas jeśli w danym momencie nie posiada się zdolności kredytowej.

      Zasady leasingu mieszkaniowego są proste i zbliżone do wynajmu długoterminowego, kończącego się przejęciem nowego bądź używanego domu/mieszkania na własność przez korzystającego. Spłata polega na comiesięcznym płaceniu czynszu (rat leasingowych), który pokryje koszty mieszkania poniesione przez finansującego.

    6. Opłaty ustalone w umowie leasingu operacyjnego jako koszty podatkowe

      Co do zasady, że jeżeli umowa leasingu spełnia określone w art. 23b ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 ustawy PIT lub art. 17b ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy CIT warunki, to wówczas ponoszone przez korzystającego w związku z tą umową wydatki w podstawowym okresie, z tytułu używania przedmiotu leasingu stanowią dla niego koszty uzyskania przychodów. Przy leasingu podatek VAT doliczany jest do każdej raty leasingowej i tym samym rozłożony jest ten podatek w czasie. Również opłaty początkowe stanowią taki koszt dla korzystającego z chwilą ich poniesienia. A contrario, gdy umowa leasingu nie spełnia warunków w/w to wówczas opłaty nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów.

    7. Leasing gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów

      Ustawodawca zdecydował się na odrębne uregulowanie skutków podatkowych umowy leasingu gruntów. W odniesieniu do gruntów ustawodawca przewidział jedynie takie skonstruowanie umowy leasingu, które odpowiada tzw. leasingowi finansowemu.

      Artykuł 23i ustawy PIT i art. 17i ustawy CIT omawia zasady leasingu gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Zapis ten jest zapisem szczególnym w przepisach o umowach leasingu. Grunty oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów są środkiem trwałym niepodlegającym odpisom amortyzacyjnym. W związku z tym nie spełniają kryteriów opisanych w art. 23b ustawy PIT i 17b ustawy CIT, dotyczących leasingu operacyjnego. W/w przepis stanowi, że można oddawać do używania grunty oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów wyłącznie w leasingu finansowym. Reguluje również zasady leasingu finansowego gruntów.

      Umowa leasingu gruntów, aby znalazły do niej zastosowanie komentowane przepisy, musi zostać zawarta na czas oznaczony. Zawarcie umowy na czas nieoznaczony będzie powodować, że umowa dla celów podatkowych zostanie uznana za umowę najmu albo dzierżawy. Ustawodawca nie stawia żadnych warunków co do długości trwania umowy. Zazwyczaj jednak okres trwania umowy będzie stosunkowo długi, gdyż tylko wówczas leasing gruntów ma ekonomiczny sens.

      Drugim warunkiem niezbędnym do uznania, że zawarta umowa ma charakter umowy leasingu gruntów w rozumieniu komentowanych przepisów jest, aby suma ustalonych w umowie opłat wnoszonych przez korzystającego odpowiadała co najmniej wydatkom na nabycie gruntów.

      W przypadku gruntów do umów leasingu będą kwalifikowane także niektóre umowy dzierżawy. Będą więc one w rozumieniu ustawy stanowić leasing i ich skutki podatkowe będą takie same. Umowa taka powinna być zawarta na czas oznaczony, zaś suma ustalonych w niej opłat powinna odpowiadać co najmniej kosztom nabycia gruntu przez wydzierżawiającego. Wówczas do przychodów wydzierżawiającego i kosztów dzierżawcy nie będzie się zaliczać opłat w części stanowiącej spłatę wartości początkowej.

      Jak już wskazywano, skutki podatkowe umowy leasingu gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów odpowiadają podatkowym konsekwencjom uregulowania umowy leasingu finansowego. Do przychodów finansującego oraz kosztów uzyskania przychodów korzystającego zalicza się jedynie tzw. odsetkową część opłaty leasingowej. Zaliczeniu w przychody, oraz odpowiednio w koszty, nie podlega bowiem ta część opłaty, która stanowi spłatę wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

      Nie wszystkie umowy leasingu wyodrębniają główną oraz odsetkową część opłaty. Ustawodawca w tym zakresie odsyła do przepisu art. 23f ust. 2 u.p.d.o.f. Zgodnie z nim, jeżeli wysokość kwoty spłaty wartości środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych przypadających na poszczególne opłaty nie jest określona w umowie leasingu, ustala się ją proporcjonalnie do okresu trwania tej umowy. Tak więc, aby obliczyć, jaka część opłaty przypada na spłatę wartości początkowej, należy podzielić wartość początkową przez liczbę rat (uwzględniając również jako ratę tzw. opłatę wstępną).

      Przyjęty model opodatkowania umowy leasingu gruntów (prawa wieczystego użytkowania gruntów) powoduje, że również konsekwencje podatkowe przyjętych po zakończeniu podstawowego okresu umowy rozwiązań prawnych uregulowane są analogicznie do umowy leasingu finansowego. Ustawodawca nakazuje bowiem w przypadku, gdy finansujący przenosi na korzystającego lub osobę trzecią własność gruntów będących przedmiotem tej umowy albo gdy oddaje je korzystającemu do dalszego używania, stosować przepisy art. 23g oraz 23h. Ich stosowanie powinno być jednakże odpowiednie, nie powinno się bowiem stosować ich wprost. Jest to uzasadnione specyfiką leasingu gruntów.

      Zgodnie z odpowiednio stosowanym przepisem art. 23g ust. 1, jeżeli finansujący przenosi na korzystającego własność gruntów (bądź prawa wieczystego użytkowania gruntów) będących przedmiotem umowy:

      • przychodem ze sprzedaży gruntów (prawa wieczystego użytkowania gruntów) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, także wtedy gdy odbiega ona znacznie od ich wartości rynkowej;
      • do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się wydatków poniesionych przez finansującego na nabycie gruntów stanowiących przedmiot umowy leasingu, kosztem są jednak te wydatki pomniejszone o spłatę wartości początkowej, o której mowa w art. 23a pkt 7.

      W tym przypadku przez spłatę wartości początkowej należy rozumieć faktycznie otrzymaną przez finansującego (w opłatach ustalonych w umowie leasingu) równowartość wydatków na nabycie gruntów w podstawowym okresie umowy leasingu.

      Jeżeli grunty (prawo wieczystego użytkowania gruntów), będące przedmiotem umowy leasingu, zostaną przeniesione na osobę trzecią, to:

      • przy określaniu przychodu ze sprzedaży stosuje się przepisy, o których mowa w art. 14 i 19, a zatem przychód ustalany jest na zasadach ogólnych, a ponadto organy podatkowe (skarbowe) mogą kwestionować wysokość ceny ustalonej w umowie, jeśli odbiega ona od wartości rynkowej gruntów;
      • do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się wydatków poniesionych przez finansującego na nabycie lub wytworzenie środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych stanowiących przedmiot umowy, kosztem są jednak te wydatki pomniejszone o spłatę wartości początkowej. W tym przypadku przez spłatę wartości początkowej należy rozumieć faktycznie otrzymaną przez finansującego (w opłatach ustalonych w umowie leasingu) równowartość wydatków na nabycie gruntów w podstawowym okresie umowy leasingu.

      Kwota wypłacona korzystającemu stanowi koszt uzyskania przychodu finansującego i jest przychodem korzystającego w dniu jej otrzymania.

      Natomiast w sytuacji gdy po upływie podstawowego okresu umowy leasingu, finansujący oddaje korzystającemu do dalszego używania grunt (prawo wieczystego użytkowania gruntów) będący przedmiotem umowy, przychodem finansującego i odpowiednio kosztem uzyskania przychodu korzystającego są opłaty ustalone przez strony, także wtedy gdy odbiegają znacznie od wartości rynkowej.

    8. Leasing nieruchomości komercyjnych

      Leasing nieruchomości to atrakcyjna forma sfinansowania zakupu między innymi hal magazynowych, biurowców czy pojedynczych lokali użytkowych. Leasing w przeciwieństwie do kredytu nie wpływa negatywnie na bilans firmy, bowiem przedmiot leasingu, w tym wypadku nieruchomość, nie jest wykazywany w bilansie jako zobowiązanie.

      Z perspektywy podatkowej wyróżnia się leasing operacyjny i leasing finansowy. Ten pierwszy pozwala na zaliczenie rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodu, czyli kosztem podatkowym jest tu zarówno spłata kapitału, jak i płacone odsetki. Natomiast w przypadku kredytu czy leasingu finansowego kosztem uzyskania przychodu jest jedynie część odsetkowa raty. Z kolei w leasingu finansowym korzystający ma prawo do odpisów amortyzacyjnych, czego nie ma w leasingu operacyjnym.

      Korzystający z leasingu nieruchomości przedsiębiorcy odnoszą korzyści podatkowe, o ile wybierają operacyjną formę leasingu. W takim przypadku nieruchomość pozostaje częścią majątku finansującego, a korzystający ma możliwość zaliczenia rat leasingowych wraz z poniesioną opłatą wstępną, do kosztów uzyskania przychodów. Obniża tym samym podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dodatkową korzyścią wynikającą z leasingu operacyjnego nieruchomości jest to, że podatek VAT doliczany jest do każdej raty, a nie musi zostać opłacony w całości z góry, przy pierwszej racie, jak w przypadku leasingu finansowego.

      W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych stosowany jest również leasing zwrotny, polegający na tym, że właściciel nieruchomości - przedsiębiorca, sprzedaje ją firmie leasingowej i następnie bierze lokal w leasing. Dzięki temu zyskuje wolne środki finansowe, poprawiające jego płynność i zdolność do bieżącego regulowania posiadanych zobowiązań. Zwrotny leasing nieruchomości umożliwia „odmrożenie” środków ulokowanych dotychczas w inwestycjach w nieruchomości komercyjne, bez konieczności zaprzestania ich użytkowania. W takim wypadku przy podpisywaniu umowy leasingowej przedsiębiorca może odnosić takie same zyski jak w przypadku klasycznego leasingu operacyjnego.

  4. WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY

    Z praktyki organów podatkowych i orzeczeń sądów wynika, że krótkotrwały wynajem jest to pozarolnicza działalność gospodarcza opodatkowana 17-procentowym ryczałtem od przychodów.

    Wynajmowanie prywatnych mieszkań na doby, dni czy tygodnie staje się coraz popularniejszą formą zarobkowania. Znaczna część mieszkań wynajmowanych na krótki okres stanowi prywatny majątek osób nie prowadzących działalności gospodarczej lub prowadzących ją, ale w całkiem innym zakresie. Wedle organów i orzecznictwa usługa taka nie jest opodatkowana tak, jak najem prywatny – a więc zryczałtowaną, 8,5-procentową stawką podatku. Organy podatkowe najem krótkoterminowy klasyfikują jako pozarolniczą działalność gospodarczą (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkowują go 17-proc. stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Zdaniem fiskusa najem dobowy posiada wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko. W związku z tym nie ma możliwości opodatkowania go na zasadach najmu prywatnego.

    Stanowisko organów podatkowych znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów. Sądy uznają bowiem, że 8,5-proc. stawka ryczałtu jest właściwa wyłącznie dla przychodów z najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. W orzecznictwie podkreśla się przy tym, że ani sezonowa działalność, ani brak wykonywania przez przedsiębiorcę osobiście jakichkolwiek czynności, nie stoi na przeszkodzie uznania prowadzonej działalności za działalność gospodarczą (np. Wyrok WSA z 16 października 2013 r. sygn. akt I SA/Sz 331/13).

    Co do zasady do opodatkowania najmu krótkoterminowego należy zatem stosować 17-proc. stawkę ryczałtu. Organy podatkowe przyglądają się każdemu przypadkowi indywidualnie. Każdorazowo warto więc wystąpić z wnioskiem o interpretację do izby skarbowej ponieważ wyjątkowo zdarzają się interpretacje umożliwiające zastosowanie - 8,5 % stawki ryczałtu - przykładem jest interpretacja dyrektora IS w Katowicach z 26 listopada 2013 r., sygn. IBPBII/2/415-858/13/NG.

    Należy jednak pamiętać, że w sytuacji gdy wynajem związany jest z działalnością gospodarczą, przedsiębiorca nie ma możliwości skorzystania z ryczałtu i rozlicza się na zasadach ogólnych albo na podstawie podatku liniowego, który wynosi 19% dla przedsiębiorców.

    Usługi w zakresie tzw. krótkotrwałego zakwaterowania są - w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. - opodatkowane według stawki 8% VAT. Wynika to z art. 41 ust. 2 w związku z pozycją 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Powołany przepis stanowi, że obniżoną stawkę (w latach 2011-2016 wynoszącą 8% VAT - zgodnie z art. 146a ustawy o VAT) stosuje się m.in. do "usług związanych z zakwaterowaniem". Zatem w zakresie podatku VAT stwierdzić należy, że najem krótkoterminowy stanowi działalność. Niemniej większość podatników podatku nie zapłaci, a to ze względu na zwolnienia, które obejmuje:

    • usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT)
    • podatników, których sprzedaż opodatkowana w roku podatkowym nie przekracza 150 tys. zł.

    Zwolnienie dotyczące najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe nie ma zastosowania do usług związanych z zakwaterowaniem (wskazanych w poz.163 zał. nr 3 ustawy o VAT - Usługi związane z zakwaterowaniem, symbol PKWiU 55) wśród których wskazuje się m.in.:

    • usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,
    • usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,
    • usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,
    • usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,
    • tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych,
    • usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu.

    Mając powyższe na względzie należy odróżnić usługi wynajmu od usług związanych z zakwaterowaniem z załącznika nr 3 do ustawy VAT. Przede wszystkim istotny jest czas i charakter wynajmu. Im krótszy okres wynajmowania lokalu i im więcej najemców, tym większe prawdopodobieństwo uznania tych czynności za usługi związane z zakwaterowaniem.

    Znaczenie ma także zakres świadczeń zapewnianych przez wynajmującego. Usługi związane z zakwaterowaniem stawiane są w jednym rzędzie z usługami hotelowymi. Jeśli zatem wynajmujący, obok samego udostępnienia lokalu, zapewnia świadczenia dodatkowe (np. opierunek, dostarcza pościel, ręczniki, wyposażenie kuchni, wyżywienie, etc.), to wówczas są przesłanki do uznania tej czynności za usługi w zakresie krótkoterminowego zakwaterowania. Jeśli świadczenie wynajmującego ogranicza się do samego tylko udostępnienia lokalu, bez żadnych świadczeń dodatkowych (ewentualnie jest ich niewiele), to wówczas można mówić o usłudze wynajmu.

    Wynajem mieszkania studentowi, który następuje na okres kilku miesięcy, któremu zapewne nie towarzyszą świadczenia dodatkowe, może być potraktowany jako zwolniony z podatku VAT (na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Natomiast wynajem turystyczny będzie już opodatkowany.

    Reasumując wynajem mieszkania na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia z VAT (czynsz za wynajem mieszkania nie powinien być powiększany o należny VAT), a co za tym idzie, VAT-u naliczonego również nie odliczamy. Przedsiębiorca nie może również uwzględniać czynności związanych z wynajmem lokalu mieszkalnego w ewidencji naliczonego VAT-u.

    Problem znika, gdy mieszkanie zostanie wynajęte na inne cele niż mieszkalne. To oznacza, że krótkotrwały wynajem pokoi dla podróżnych nie będzie objęty zwolnieniem przedmiotowym. Podobnych wątpliwości nie budzi sytuacja, w której wynajem dotyczy lokalu użytkowego. Taka usługa jest opodatkowana VAT-em o stawce 23%.

  5. WYNAJEM DŁUGOTERMINOWY

    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

    Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55, tj. Usługi związane z zakwaterowaniem).

    Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

  6. WYNAJEM MIESZKANIA DLA CELÓW „DELEGACJI”

    Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy CIT i art. 23 ust. 1 ustawy PIT. Powyższe oznacza, że zasadniczo wszystkie poniesione wydatki, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, po wyłączeniu wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 i 23 ust. 1, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

    Ponadto, uznanie wydatku za koszt podatkowy wymaga od podatnika wykazania, że wydatek jest racjonalnie i gospodarczo uzasadniony.

    Tak więc, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika winien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej, z wyjątkiem gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu a przychodem, bądź zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu.

    Generalna zasadą jest, że właściciel firmy, który dojeżdża do klienta, zaliczy do podatkowych kosztów wydatki na hotel. Podobnie jest zresztą z wynajętym w celach służbowych mieszkaniem. Wydatki z tytułu wynajęcia mieszkania do celów służbowych, mającego zapewnić nocleg w trakcie odbywania podróży służbowych pracowników firmy i członków Zarządu związanej z wykonywaniem bieżących obowiązków, wiązać się będą z działalnością gospodarczą. Zatem kosztem uzyskania przychodu są wydatki za noclegi w trakcie podróży służbowych, tak więc wynajęcie mieszkania w tym celu, jest kosztem uzyskania przychodu. Koszt wynajmu mieszkania jest poniesiony w celu osiągnięcia przychodu. Związany jest z wykonywaniem bieżących obowiązków przez pracowników, jak również z nadzorowaniem pracowników przez zarząd.

    Niestety, fiskus nie zajmuje w tej sprawie jednolitego stanowiska. Korzystna dla podatników jest interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 11 lutego 2014 r. (IPPB1/415-1200/13-2/KS), w której organ wskazał, że jeżeli podatnik (przedsiębiorca) ma miejsce zamieszkania w innej miejscowości, a dojazd ze względu na znaczną odległość jest utrudniony i kosztowny, to wydatki z tytułu najmu mieszkania oraz jego używania (do poniesienia których będzie zobowiązany na podstawie umowy) mogą być podatkowym kosztem. Organ zaznaczył jednak, że do zaewidencjonowania w księdze nie wystarczą faktury (rachunki) wystawione przez właściciela lokalu czy też za media. Niezbędne jest również posiadanie dowodów świadczących o wykonanych w okolicach wynajmowanego mieszkania usługach. Podobnie było w sprawie rozpatrywanej przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy (interpretacja z 8 maja 2013 r., ITPB1/415-319/13/AK). Inny pogląd wyraziła Izba Skarbowa w Łodzi (interpretacja z 12 sierpnia 2013 r., IPTPB1/415-330/13-2/AP). Jej zdaniem opłata za najem to wydatek osobisty ponoszony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie ma wpływu na powstanie, zwiększenie bądź zachowanie źródła przychodów z działalności gospodarczej. Nie może więc być podatkowym kosztem. Dlatego w każdym przypadku warto wystąpić o indywidualną interpretacje do Ministra Finansów.

  7. ZAKUP MIESZKANIA NA FIRMĘ

    Przedsiębiorcy prowadzący działalność w mieszkaniu oszczędzają, ponieważ nie muszą ponosić kosztów dojazdów do biura, ani jego wynajmu. Ponoszą jednak koszty związane z eksploatacją lokalu, np. media, telefon. Koszty te mogą stanowić koszt uzyskania przychodów z działalności gospodarczej (proporcjonalnie gdy mieszkanie wykorzystywane do celów mieszkaniowych i działalności). Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu wiąże się także z koniecznością właściwego wyposażenia mieszkania, szczególnie w meble biurowe. Urzędy skarbowe uznają, że wydatek taki może stanowić koszt uzyskania przychodów przedsiębiorcy. Podobnie będzie w przypadku zakupu wyposażenia pokoju – regałów na książki i segregatorów, stolika dla gości, foteli, kupna drzwi, lampki i biurka – mogą one stanowić koszty podatkowe. Należy jednak pamiętać, że jeżeli wartość początkowa mebli jest wyższa niż 3.500 zł, to koszty uzyskania przychodów stanowią odpisy amortyzacyjne.

    Do kosztów działalności zaliczyć można również wydatki na remont lub modernizację pokoju, który przystosowujemy do celów firmy. W przypadku wykorzystywania jednego pokoju w lokalu mieszkalnym, kosztami uzyskania przychodów mogą być tylko te wydatki, które poniesiono w związku remontem takiego pokoju, a nie całego mieszkania.

    Ponadto kosztami uzyskania przychodów mogą być racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Prace remontowe w mieszkaniu przeznaczonym na prowadzenie firmy rozlicza się w kosztach w całości; w przypadku prowadzenia prac modernizacyjnych – granicą jest wartość 3500 zł – jej przekroczenie powoduje, że zwiększona zostaje wartość początkowa środka trwałego i podwyższona może być wartość dokonywanych odpisów amortyzacyjnych (według organów jest bardzo cienka granica między remontem a modernizacją – zawsze warto wystąpić o interpretację indywidualną). Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego lub wartości niematerialnych i prawnych do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny być zaliczone do kosztów nabycia środka trwałego, które zwiększają wartość początkową.

    Prawo obniżenia podatku VAT przysługuje podatnikowi dokonującemu nabycia towarów i usług, które będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Odliczenie podatku VAT naliczonego od zakupu nieruchomości możliwe jest dla czynnego płatnika VAT, jeżeli zakup zostanie udokumentowany fakturą VAT. Odliczenia dokonuje się w miesiącu zakupu lub następnym. Natomiast dla podatników, którzy nie są czynnymi płatnikami VAT, podatek VAT naliczony na fakturze zakupu będzie zwiększał wartość początkową nieruchomości.

    Zakup nieruchomości księguje się w jej wartości zakupu, powiększonej o wydatki na nią związane, dokonane przed wprowadzeniem nieruchomości do majątku firmy. Można zaliczyć do niej m.in. opłaty notarialne, prowizja dla agencji nieruchomości, itd. - w tym momencie liczy się data dokonania wydatku. Jeżeli natomiast wydatek zostanie dokonany w dniu wprowadzenia nieruchomości do majątku firmy lub później, będzie on księgowany osobno i nie powiększy wartości początkowej nieruchomości. Wartość nieruchomości będzie zaliczona do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Amortyzacja rozpocznie się w miesiącu następnym po wprowadzeniu nieruchomości do majątku firmy. Wobec nieruchomości nie można zastosować jednorazowego odpisu amortyzacyjnego. Sprzedaż przed likwidacją działalności będzie przychodem z działalności, zatem opodatkowana na zasadach ogólnych w ramach działalności. Chyba, że zakup nastąpi w ramach leasingu operacyjnego, wówczas odpisów amortyzacyjnych dokonuje finansujący, a korzystający zaliczy do kosztów uzyskania przychodu raty leasingowe netto oraz opłatę wstępną. Ponadto inne wydatki, które nierozerwalnie związane są z użytkowaniem przedmiotu umowy, może rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu.

    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku środka trwałego, który został u podatnika po likwidacji firmy sprzedaż przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód wykazywany będzie wówczas w zeznaniu rocznym.

    Zakupu mieszkania na firmę może również dokonać obcokrajowiec, który posiada zarejestrowaną w Polsce firmę i wykorzystywać je dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym dla celów „delegacyjnych”. Powyższe zasady dotyczące zaliczenia zakupu w koszty uzyskania przychodu są analogiczne – nie ma tu znaczenia, że jest to obcokrajowiec posiadający zarejestrowana firmę w Polsce.

  8. ROLNIK A MOŻLIWOŚĆ LEASINGU

    Dla większości rolników - przedsiębiorców korzystniejszy pod względem podatkowym jest leasing operacyjny. W tym przypadku to firma leasingowa ujawnia przedmiot w swoich aktywach i to ona dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Konsekwencją tego są korzyści dla rolnika polegające na wliczeniu w koszty uzyskania przychodu: opłaty wstępnej, rat leasingowych w części zarówno kapitałowej, jak i odsetkowej, a także wszelkich opłat związanych z bieżącą eksploatacją maszyny. Ponadto, w przypadku leasingu operacyjnego, podatek VAT jest naliczany do każdej raty leasingowej, co powoduje, że zapłata VAT-u jest rozłożona w czasie. Ponieważ przedmiot leasingu podczas trwania umowy pozostaje własnością firmy leasingowej, nie ma dodatkowych formalności w postaci zastawu czy klauzul przewłaszczenia, dzięki czemu procedura uzyskania finansowania jest prostsza niż np. w przypadku kredytu bankowego, a leasingodawcy z reguły wymagają mniejszej ilości potrzebnych dokumentów.

    W przypadku leasingu finansowego, leasingowany przedmiot zostanie zaliczony do majątku rolnika, czego konsekwencją jest samodzielne dokonywanie przez rolnika odpisów amortyzacyjnych. Do kosztów uzyskania przychodu będą zaliczone: odpisy amortyzacyjne, tylko część odsetkowa raty leasingowej oraz bieżące koszty użytkowania. Wadą tego rodzaju leasingu jest konieczność zapłaty całości podatku VAT od sumy wszystkich rat leasingowych wraz z płatnością pierwszej raty, co może stanowić duże wyzwanie finansowe dla niejednego gospodarstwa. Umowa musi być zawarta na czas określony, ale nie ma ograniczeń co do minimalnej wartości końcowej oraz minimalnego okresu trwania umowy. W leasingu finansowym po upływie terminu umowy przedmiot umowy przechodzi na własność rolnika.

x
Oblicz ratę

Ta strona używa plików cookies zgodnie z Polityką Plików Cookies

X